Физический износ. Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивних злементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней зксплуатации конструктивние злементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, зксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все зто приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ — зто частичная или полная потеря злементами здания своих первоначальных технических и зксплуатационних качеств.
Многие факторы влияют на время достижения зданием допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов» утвержденному Госстроем , составляет 70%. Такие здания сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, являются:
качество применяемых строительных материалов;
периодичность и качество проводимых ремонтных работ;
качество технической эксплуатации;
качество конструктивных решений при капитальном ремонте;
период неиспользования здания;
плотность заселения.
При неиспользовании здания (отселенное здание) износ увеличивается в несколько десятков раз быстрее, нормальной эксплуатации заселенного дома. Значительное на рост физического износа отселенного здания оказывает измененный тепловлажностный режим внутри здания, что приводит к ускоренному разрушению конструктивных элементов и инженерного оборудования. Физический износ жилого дома определяет вид, объемы и затраты капитального ремонта. Оценка состояния здания в общего физического износа представлена ниже.
Оценка состояния здания Физический износ, %
Хорошее 0—10
Вполне удовлетворительное 11—20
Удовлетворительное 21—30
Не вполне удовлетворительное 31 — 40
Неудовлетворительное 41—60
Ветхое 61-75
Непригодное (аварийное) 75 и выше
Для решения конкретных проблем модернизации домов недостаточно знать общий физический износ здания, который определяют сложением данных физического износа конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Для этого необходимо знать техническое состояние (износ) основных конструктивных элементов, не подлежащих замене (фундаменты, стены, лестницы железобетонные перекрытия) и остаточный срок их службы.
Определение физического износа обычно производится по «Методике определения физического износа гражданских зданий», разработанной в институте МосжилНИИпроект под руководством канд. техн. наук В. И. Бабакина. Точность определения процента физического износа по таблицам «Методики для конструктивных элементов» находится в пределах ±5%. Признаки износа даны для каждой степени технического состояния конструктивного элемента с определенным интервалом в зависимости от ценности и условий его работы. Так, фундаменты здания работают в более лучших условиях по сравнению со стенами, и для них интервал данных физического износа принят 20%, причем признаки физического износа указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10%, а признаки даны для крайних значений. Большое практическое значение имеет прогнозирование физического износа на определенный период эксплуатации. Для капитальных зданий нереально спрогнозировать весь срок службы, так как невозможно предсказать влияние всех факторов. Достаточно достоверным представляется прогноз развития физического износа за 10 и (с некоторыми допущениями) за 20 лет.
Прогнозируемый физический износ здания, %, рассчитывают по формулам: на 1-е десятилетие Иф1= Иф.пер + (ΔИФ/10)t1; на 2-е десятилетие Иф2= Иф.пер+ ΔИф1 + (ΔИ ф2 /10) t2, где Иф1, Иф2 — физический износ на данный год; Иф.пер - физический износ на год переоценки основных фондов; ΔИф1, ΔИ ф2 — прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2— период после последней переоценки основных фондов, лет.
Табл. 1. Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие
два десятилетия после переоценки основных фондов, %
|
Физический
износ в год
переоценки
основных
фондов |
Прирост физического
износа |
Физический
износ в год
переоценки
основных
фондов
|
Прирост физического
износа
|
|
за 1-е
десятилетие |
за 2-е
десятилетие |
за 1-е
десятилетие
|
за 2-е
десятилетие
|
|
0 |
11 |
7 |
35 |
3,5 |
4 |
|
10 |
7 |
5,3 |
40 |
4,2 |
4,6 |
|
15 |
5,8 |
4,7 |
45 |
4,8 |
5,9 |
|
20 |
4,8 |
4,3 |
50 |
6,1 |
9,1 |
|
25 |
3,6 |
4,6 |
55 |
8 |
12 |
|
30 |
3,5 |
3,5 |
60 |
13 |
- |
Моральный износ. Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда и удешевления производств по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.
Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценивание жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях сходного по объемно-планировочным решениям и благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочных и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются недостатки:
отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего уровнем тротуара или отмостки 14 м и более);
деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;
средняя площадь квартир по дому более 45 м2;
планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.
Первая форма морального износа приводит к снижению начальной стоимости жилищного фонда, что отражается на восстановительной стоимости здания и, следовательно, на амортизационных отчислений на капитальный ремонт, т. е. к снижению себестоимости услуг жилищного хозяйства.
Восстановительная стоимость жилого дома — это первоначальная стоимость здания за вычетом величины, отражающей уменьшение затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно — планировочным решениям и уровню комфорта с ранее возведенными домами за счет увеличения производительности труда.
В отличие от первой формы морального износа вторая форма обусловливает дополнительные капитальные вложения, необходимые для ликвидации технического и функционального старения, что, в свою очередь, способствует возрастанию амортизационных отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление модернизируемых зданий.
МосжилНИИпроектом разработан технико — экономический способ оценки второй формы морального износа жилых зданий:
|
износ % |
Краткая характеристика жилого здания |
| 0-15 |
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие |
| 16-25 |
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м и более |
| 26-35 |
Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения, средняя жилая площадь квартир до 65 м2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефонная связь, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные |
| 36-45 |
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные |
| Более 45 |
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, посемейное заселение невозможно, коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные | | 
![[Free-Search.org.ua] - Бесплатный каталог сайтов](http://www.free-search.org.ua/butt.gif)
