Важным условием в рациональном использовании вложений, выделяемых на капитальный ремонт основных непроизводственных фондов, является обоснованный отбор первоочередных домов, нуждающихся в данном ремонте.
Поставленная задача сводится к решению следующих проблем:
выявлению комплекса характеристик намеченной цели;
установлению масштаба оценки отдельных характеристик;
разработке системы определения числа баллов в границах, приписанных отдельным характеристикам, в зависимости от степени воздействия.
Данной работе должен предшествовать анализ сложившейся жилой застройки и отбор опорных жилых домов на проведение капитального ремонта. К опорному жилищному фонду относят капитальные жилые дома высотой более трех этажей и полезной площадью более 300 м2, которые соответствуют современным санитарно — гигиеническим требованиям (инсоляция, санитарные разрывы, аэрационный и шумовой режимы), не попадают в зоны нового строительства и имеют физический износ основных конструктивных элементов здания (фундаментов и стен), не превышающий в предельно допустимый (для зданий со стенами 1А класса капитальности - 68%, 1 - 65%, II - 60% и III - 50%).
Основными критериями в определении очередности являлись техническое состояние здания, определяемое по общему физическому состоянию здания, и соответствие объемно — планировочных квартир для посемейного заселения. Не учитывался фактор технического состояния основных несменяемых конструктивных элементов здания — стен и фундаментов, а также техническое состояние (физический износ) основных конструктивных элементов здания — перекрытий, влияющих на функционирование стенового остова с диском перекрытий и, как следствие этого, на безопасные условия проживания жильцов. Данный фактор в этом случае главный и поэтому позволяет при равном физическом износе зданий, определяемом как средневзвешенное физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования, выявить объекты, находящиеся в наиболее худшем техническом состоянии.
Немаловажным критерием в определении очередности проведения модернизации является соответствие объемно-планировочных решений здания современным требованиям. Следовательно, в першую очередь модернизация должна проводиться в жилых домах, находящихся в худшем техническом состоянии и со значительным моральным износом.
Для более объективной оценки технического состояния здания и его морального износа необходима общая оценка (сумма оценок его физического и морального износа). Поэтому общий физический износ здания в целом и его основных конструктивных элементов (стен, фундаментов и перекрытий) в отдельности из процентного соотношения переводят в балльную систему оценки (табл. 2) Моральный износ определяют укрупненно по классификации, предложенной институтом МосжилНИИпроект. При этом учитывают, что в настоящее время по санитарно-гигиеническим требованиям главным является показатель пригодности жилых квартир для посемейного заселения.
Табл. 2. Перевод физического износа здания в балльную систему оценки
Физический износ, % |
Балл |
Физический износ, % |
Балл |
0-10 |
1 |
41-50 |
5 |
11-20 |
2 |
51-60 |
6 |
21-30 |
3 |
61-70 |
7 |
31-40 |
4 |
|
|
|